Пассивный доход от квартиры: управлять арендой самому или доверить управляющей компании
Сравниваем самостоятельное управление посуточной сдачей и работу с управляющей компанией: загруженность, комиссию, риски и итоговый доход собственника.
Посуточная аренда на практике — это мини-бизнес: частые заезды и выезды, уборка, бельё, расходники, техника, работа с отзывами. Поэтому вопрос «сдавать квартиру самому или через управляющую компанию» — не только про комиссию, а про четыре вещи: насколько вы будете загружены, какие риски берёте на себя, сколько реально заработаете и чем готовы платить — временем или процентом от дохода.
1. Самостоятельное управление: чем занят собственник
Даже одна посуточная квартира превращается в постоянный проект.
Что вы делаете сами:
Что вы делаете сами:
Объявления и цены
Размещать и обновлять объявления, следить за ценами конкурентов, отвечать на сообщения и торг.
Заселения и выезды
Встречать гостей или настраивать удалённый доступ, давать инструкции, решать спорные ситуации.
Уборка и стирка
После каждого выезда поменять бельё и полотенца, убраться, проверить запахи, пятна, посуду.
Бельё и хранение
Держать запас комплектов, отдельно хранить чистое, стирать, сушить и вовремя докупать.
Расходники
Закупать бытовую химию и гигиену, держать дома запас и регулярно контролировать, что заканчивается.
Мелкий ремонт
Решать мелкие поломки: лампы, протечки, ручки, замки, технику — чинить самим или вызывать мастера при необходимости.
Учёт и налоги
Фиксировать заезды, считать доход и расходы, выбирать налоговый режим и вовремя сдавать отчётность.
2. Минусы сдачи самостоятельно: загруженность и риски
По факту вы и администратор 24/7, и клининг-менеджер, и снабженец, и иногда «мастер на все руки». Ночные заезды, форс-мажоры, звонки гостей и соседей — это всегда ваша зона ответственности.
Чистое и грязное бельё, запас химии, пылесосы, швабры, расходники — нужно либо выделять место в квартире, либо арендовать кладовую отдельно. Для одной квартиры это часто «съедает» заметную часть дохода.
Ошибки в правилах проживания и залогах – сложнее взыскивать ущерб.
Отсутствие чётких регламентов уборки и приёма объекта – больше спорных ситуаций
Всё общение с гостями и соседями, все отзывы и конфликты ложатся лично на вас
Когда все задачи завязаны на одном человеке, посуточная аренда быстро перестаёт быть «пассивным доходом» и больше похожа на вторую работу без выходных.
3. Управляющая компания: как устроен процесс
Управляющая компания берёт на себя весь операционный цикл — от объявления до отчёта по прибыли.
Что меняется для собственника:
Что меняется для собственника:
Логистика и кладовая
Несколько квартир в одном ЖК — общая кладовая под бельё и химию, выстроенные маршруты клининга и доставки.
Бельё и прачечная
Стирка по оптовым тарифам, всегда есть запас чистых комплектов; вам не нужно думать, где сушить и хранить стопки полотенец.
Клининг и ремонт
Есть проверенный клининг и свой «хоум-мастер» на мелкие поломки, вызовы и контроль качества берёт на себя управляющая компания.
Хоум-стейджинг и презентация
Мебель, текстиль, свет и фото на уровне мини-отеля, поэтому выше средняя цена за ночь и лучше конверсия из просмотра в бронь.
Маркетинг и цена
Публикация на нескольких площадках, единый календарь, динамическое ценообразование под сезон и события в городе.
Отчётность
Вы видите выручку, расходы и свою долю (в модели ПросоРент — 80% от прибыли), а операционная кухня остаётся «за кадром».
4. Деньги: комиссия против реального дохода
На бумаге кажется просто:
Самостоятельно — вы забираете 100% прибыли, но при этом:
Самостоятельно — вы забираете 100% прибыли, но при этом:
- Тратите своё время на операционку;
- Платите за кладовую, стирку, клининг и ремонт;
- Рискуете потерять часть выручки из-за просадок загрузки, статичной цены и слабой презентации.
С управляющей компанией — вы отдаёте, например, 20% от прибыли, но:
- Средняя цена за ночь выше за счёт подготовки и маркетинга;
- Загрузка по году стабильнее;
- Расходы на объект ниже за счёт масштаба.
На практике часто выходит так, что 80% от правильно настроенной посуточной аренды с управляющей компанией больше, чем 100% от «ручного» варианта, где собственник всё тянет сам.
5. Живая цифра: кейс студии и расчёт по калькулятору
Чтобы не считать «на глаз», на сайте ПростоРент есть калькулятор дохода от краткосрочной аренды.
Например, для 1-комнатных апартаментов при средней цене 7 000 ₽ за ночь и типичной загрузке около 90% в январе калькулятор показывает:
Например, для 1-комнатных апартаментов при средней цене 7 000 ₽ за ночь и типичной загрузке около 90% в январе калькулятор показывает:
-
Валовая выручка порядка 175 770 ₽ в месяц;
-
Прибыль после налога и расходов — около 143 466 ₽ в месяц;
-
доля собственника 80% — примерно 114 773 ₽ в месяц.
Отдельный пример — студия 30 м² в ЖК «Сердце Столицы». По расчётам и фактическим данным:
- Доход собственника в сезонных месяцах превышал 100 000 ₽;
- Расходы на хоум-стейджинг и подготовку составили около 30 000 ₽;
- За счёт оформления, хоум-стейджинга и динамической цены доход оказался на 10–20% выше, чем при долгосрочной сдаче.
Такие кейсы показывают, как влияет профессиональное управление на итоговый доход, а не только на комфорт.
Для наглядности посчитайте доход от своей квартиры в нашем калькуляторе посуточной аренды
6. Кому какой формат подходит
Самостоятельная сдача уместна, если вы:
- Живёте рядом с квартирой и готовы сами встречать гостей;
- Спокойно относитесь к постоянным задачам и общению 24/7;
- Хотите полностью контролировать каждый нюанс и осознанно берёте на себя операционный риск.
Работа с управляющей компанией логична, если вы:
- Воспринимаете квартиру как инвестицию, а не вторую работу;
- Цените предсказуемый доход и прозрачную отчётность больше, чем экономию на комиссии;
- Не хотите держать дома склад белья и бытовой химии и заниматься организацией уборок и ремонтов.
В итоге выбор сводится к простому вопросу: проще заплатить процент управляющей компании или жить в режиме постоянного мини-отеля?
Если хотите понять, сколько посуточная сдача через управляющую компанию может приносить именно в вашем ЖК, проще всего начать с расчёта в калькуляторе дохода ПростоРент и уже от него отталкиваться при выборе формата.
Если хотите понять, сколько посуточная сдача через управляющую компанию может приносить именно в вашем ЖК, проще всего начать с расчёта в калькуляторе дохода ПростоРент и уже от него отталкиваться при выборе формата.